Droits d'enregistrement à Bruxelles en 2026 (et Wallonie)

Droits d'enregistrement à Bruxelles en 2026 : 12,5 % avec 200 000 € d'abattement, contre 3 % en Wallonie. Nos calculs de 300 000 à 700 000 €.

En 2026, les droits d'enregistrement à Bruxelles sont de 12,5 %, mais les 200 000 premiers euros sont exonérés pour votre résidence principale si la base taxable ne dépasse pas 600 000 €. En Wallonie, l'achat de votre habitation propre et unique est taxé à 3 % sur tout le prix, sans plafond. Pour un bien à 450 000 €, cela donne 31 250 € de droits à Bruxelles et 13 500 € en Wallonie.

L'essentiel en 30 secondes

Bruxelles : 12,5 %, avec un abattement de 200 000 € (jusqu'à 25 000 € d'économie) pour une résidence principale dont la base taxable, charges comprises, ne dépasse pas 600 000 €.
Wallonie : 3 % sur la totalité du prix pour votre habitation propre et unique, depuis le 1er janvier 2025, sans plafond de prix.
Investissement ou seconde résidence : 12,5 % dans les deux régions.
Flandre : 2 % pour l'achat de votre seule habitation propre, depuis le 1er janvier 2025.
Le piège : à Bruxelles, l'abattement disparaît en entier au-delà de 600 000 €, à l'euro près.

Droits d'enregistrement à Bruxelles : 12,5 % et 200 000 € d'abattement

Le taux de base est de 12,5 % du prix et des charges. Pour votre résidence principale, les 200 000 premiers euros ne sont pas taxés : jusqu'à 25 000 € d'économie.

Les conditions

Vous êtes une personne physique et achetez la totalité du bien en pleine propriété.
La base taxable, charges comprises, ne dépasse pas 600 000 €.
À la date du compromis, vous ne possédez pas la totalité en pleine propriété d'un autre logement. C'est ce jour-là qui compte, pas celui de l'acte.
Un logement à l'étranger compte aussi : la règle vaut « en Belgique ou à l'étranger », précise la Fédération des notaires.
Vous établissez votre résidence principale dans le bien dans les 3 ans.
Vous la gardez au moins 5 ans sans interruption.

Si vous partez avant 5 ans, vous remboursez une partie de l'avantage, au prorata des années non écoulées.

Vous possédez déjà un logement : la règle des 2 ans

Si vous êtes déjà propriétaire le jour du compromis, vous payez d'abord 12,5 % sur tout le prix. Vous récupérez ensuite l'abattement par restitution si vous vendez l'ancien logement dans les 2 ans qui suivent l'enregistrement du nouvel achat.

Exemple : vous achetez à 450 000 € en étant encore propriétaire et payez 56 250 € de droits. Si vous vendez l'ancien logement dans les 2 ans, vous récupérez 25 000 € et la facture revient à 31 250 €.

Le bonus rénovation énergétique

Bruxelles ajoute un abattement complémentaire de 25 000 € par classe PEB gagnée, avec un minimum de deux classes.

Les travaux doivent faire gagner au moins deux classes dans les 5 ans qui suivent l'enregistrement de l'achat.
Le délai pour établir votre résidence principale dans le bien passe alors de 3 à 5 ans.
Le bonus ne joue que si vous avez droit à l'abattement principal, aux mêmes conditions.

Exemple : une maison à 500 000 € classée F, rénovée jusqu'en D. L'abattement passe à 250 000 € et les droits tombent de 37 500 € à 31 250 €.

La page officielle ne précise ni la preuve à fournir ni la sanction si l'objectif est manqué : posez la question à votre notaire. Côté vendeur, ce bonus devient un argument de vente.

Le plafond à 800 000 € : annoncé, pas en vigueur

Selon La Libre (13 février 2026), l'accord du gouvernement bruxellois prévoit de relever le plafond à 800 000 € en 2029, si le budget le permet.

Ce n'est qu'une annonce : en 2026, le plafond reste de 600 000 €. Ne basez pas une offre sur ce changement.

En Wallonie : 3 % sur tout le prix

Depuis le 1er janvier 2025, votre habitation propre et unique en Wallonie est taxée à 3 % au lieu de 12,5 %, sur la totalité du prix. Le décret ne prévoit aucun plafond.

Les conditions (vérifiées dans le décret)

Article 44bis du Code des droits d'enregistrement, version wallonne issue du décret du 5 décembre 2024 :

Vous êtes une personne physique et vous achetez la totalité d'un logement en pleine propriété pour en faire votre résidence principale. Le 3 % vaut aussi pour un terrain à bâtir et pour un achat sur plan.
Au moment de l'achat (le décret vise « la date du document »), vous ne possédez pas la totalité en pleine propriété d'un autre logement. Sinon, le 3 % reste possible si vous le cédez, en le vendant ou en le donnant, dans les 3 ans.
Vous établissez votre résidence principale dans le bien dans les 3 ans. Le délai passe à 5 ans pour un terrain, une construction ou un achat sur plan.
Vous y restez au moins 3 ans sans interruption.
La demande figure dans l'acte. Votre notaire s'en charge.

Si une condition n'est pas respectée, vous payez la différence avec le taux de 12,5 %, plus les intérêts légaux. Sauf force majeure ou raison impérieuse d'ordre familial, médical, professionnel ou social.

Ce qui a disparu en 2025

Selon le site de la Wallonie, le 3 % a remplacé l'abattement, le chèque habitat et le taux réduit pour habitation modeste, tous supprimés. Un site qui affiche encore un taux wallon de 6 % ou un abattement wallon n'est pas à jour.

Et en Flandre ?

Vous cherchez aussi en périphérie flamande ? Selon vlaanderen.be, l'achat de votre seule habitation propre (« enige eigen woning ») y est taxé à 2 % depuis le 1er janvier 2025. Les conditions sont propres à la Flandre : faites-les vérifier par votre notaire.

Combien payez-vous ? Simulations de 300 000 à 700 000 €

Hypothèses : résidence principale qui remplit les conditions, droits sur le prix seul, sans bonus rénovation. À Bruxelles jusqu'à 600 000 € : (prix moins 200 000 €) × 12,5 %.

300 000 € : 12 500 € à Bruxelles, 9 000 € en Wallonie. Écart : 3 500 €.
400 000 € : 25 000 € à Bruxelles, 12 000 € en Wallonie. Écart : 13 000 €.
450 000 € : 31 250 € à Bruxelles, 13 500 € en Wallonie. Écart : 17 750 €.
500 000 € : 37 500 € à Bruxelles, 15 000 € en Wallonie. Écart : 22 500 €.
600 000 € : 50 000 € à Bruxelles, 18 000 € en Wallonie. Écart : 32 000 €.
650 000 € : 81 250 € à Bruxelles, 19 500 € en Wallonie. Écart : 61 750 €.
700 000 € : 87 500 € à Bruxelles, 21 000 € en Wallonie. Écart : 66 500 €.

Le seuil des 600 000 € : ce que doivent savoir acheteurs et vendeurs

À 600 000 €, vous payez 50 000 € de droits. À 601 000 €, vous en payez 75 125 €. Mille euros de prix en plus coûtent 25 125 € de droits en plus.

Selon le baromètre des notaires, sur les 9 premiers mois de 2026, la maison moyenne se vend 609 227 € à Bruxelles, juste au-dessus du plafond : 76 153 € de droits. L'appartement moyen se vend 301 666 €, bien en dessous : environ 12 708 € de droits avec l'abattement.

Vous achetez ? Le plafond porte sur la base taxable, charges comprises : vérifiez avec votre notaire que les charges ne vous font pas dépasser 600 000 €. Autour du seuil, quelques milliers d'euros négociés peuvent valoir plus de 25 000 €. Parcourez aussi nos biens à vendre.

Vous vendez ? Pour votre acheteur, un bien à 620 000 € coûte 697 500 € droits compris. À 600 000 €, il lui coûte 650 000 €. Une baisse de 20 000 € du prix réduit donc sa facture totale de 47 500 €.

Un prix affiché juste sous le seuil peut élargir le nombre de candidats. C'est le type de réglage que nous faisons lors d'une estimation gratuite. Pour situer votre bien, consultez aussi nos prix immobiliers par commune à Bruxelles.

Le coût total d'un achat : droits, notaire et crédit

Aux droits s'ajoutent les honoraires du notaire, les frais administratifs de l'acte et, si vous empruntez, l'acte de crédit.

Les honoraires suivent un barème légal dégressif, de 4,56 % sur les 7 500 premiers euros à 0,057 % au-delà de 250 095 €, plus 21 % de TVA.

Exemple à 450 000 €, résidence principale :

Droits d'enregistrement : 31 250 € à Bruxelles, 13 500 € en Wallonie.
Honoraires du notaire (barème) : environ 2 563 € hors TVA, environ 3 100 € TVA comprise.
Sous-total : environ 34 350 € à Bruxelles et 16 600 € en Wallonie.

Ce sous-total est un ordre de grandeur : il exclut les frais administratifs et l'acte de crédit, qui dépend du montant emprunté. Pour un chiffre exact, utilisez le calculateur de notaire.be ou demandez un décompte à votre notaire, qui vous dira aussi si une réduction d'honoraires s'applique.

Même budget, deux adresses : Bruxelles ou Brabant wallon

Voici le prix maximum accessible pour un budget fixe (prix plus droits, hors notaire), en résidence principale :

Budget de 450 000 € : environ 422 200 € à Bruxelles, 436 900 € en Wallonie. Soit 14 700 € de bien en plus côté wallon.
Budget de 550 000 € : environ 511 100 € à Bruxelles, 534 000 € en Wallonie. Soit 22 900 € de plus.
Budget de 700 000 € : environ 622 200 € à Bruxelles, 679 600 € en Wallonie. Soit 57 400 € de plus.

Un détail surprend : à Bruxelles, avec un budget entre 650 000 € et 675 000 €, vous ne pouvez pas viser plus de 600 000 €. Le premier euro au-dessus du plafond porte la facture totale à 675 000 €.

Les prix diffèrent aussi. Selon les notaires, la maison moyenne coûte 477 816 € en Brabant wallon sur les 9 premiers mois de 2026, environ 492 150 € droits compris, contre environ 685 380 € à Bruxelles.

Ce ne sont pas les mêmes maisons, et le trajet, le PEB ou les travaux comptent autant que les droits.

Questions fréquentes

Combien de droits pour un bien à 400 000 € à Bruxelles ?

Pour votre résidence principale, vous payez 25 000 €, soit 12,5 % sur 200 000 €, puisque les 200 000 premiers euros sont exonérés. Sans abattement, par exemple pour un investissement locatif, la facture monte à 50 000 €. En Wallonie, une habitation propre et unique au même prix coûte 12 000 € de droits.

Je possède un logement à l'étranger, ai-je droit à l'abattement ?

Pas tant que vous le gardez. À Bruxelles, un logement détenu en Belgique ou à l'étranger bloque l'abattement si vous en possédez la totalité en pleine propriété le jour du compromis. Vous pouvez toutefois récupérer l'abattement par restitution en vendant ce logement dans les 2 ans qui suivent l'enregistrement de votre achat.

Nous achetons à deux et l'un de nous est propriétaire : que se passe-t-il ?

En Wallonie, le décret garde le taux de 3 % pour la part de celui qui ne possède aucun autre logement. La part de l'autre est taxée à 12,5 %, sauf s'il cède son logement dans les 3 ans. À Bruxelles, la situation s'apprécie au jour du compromis : faites le point avec votre notaire avant de signer.

Les droits s'appliquent-ils à un bien neuf avec TVA ?

Pas sur la construction. Un bâtiment neuf peut être vendu sous le régime de la TVA, en règle générale à 21 %, et les droits d'enregistrement portent alors sur le terrain. À Bruxelles, l'abattement ne joue que sur la part soumise aux droits : pour un achat sur plan, demandez au notaire la répartition entre terrain et construction.

Quand paie-t-on les droits d'enregistrement ?

Vous versez les droits au notaire, avec les autres frais, avant la signature de l'acte authentique. Le notaire présente ensuite l'acte à l'enregistrement dans les 15 jours qui suivent la signature et paie les droits à ce moment-là. Prévoyez donc ce montant dans votre budget dès le compromis, en plus de l'acompte.

Peut-on récupérer des droits en revendant vite ?

Oui, en partie. Selon la Fédération des notaires, si vous revendez dans les 2 ans de l'acte d'achat, vous pouvez récupérer 36 % des droits payés à Bruxelles, sur demande faite dans les 2 ans de la revente. Attention : si vous aviez l'abattement, partir avant 5 ans entraîne aussi un remboursement partiel de cet avantage.

Sources

À jour au 25 octobre 2026. Cet article donne une information générale et ne remplace pas un conseil fiscal. Les règles évoluent : votre notaire confirme toujours votre situation avant la signature.